別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉中央 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -24 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区今井１丁目２番１７ ｢今井１－２－９｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 蘇我駅北西方 680m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も現状を維持する地域と思料する。地価は当面は微増傾 向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ線「本千葉」駅、「蘇我」駅勢圏の住宅地域一円。需要者は市内居住者や、東京都内や千葉市内 及び周辺市に通勤するサラリーマン層が中心である。利便性が良好な住宅地域で一定の需要が見込まれるが、供給はあ まり多くない。土地は総額１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度が取引の中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られるが、元々の地主によるものが主で、収益目的の取引は見られない地域である。標準地は画地規模も 小さく投資採算性の観点から、収益還元法の適用は現実的でないため、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は同 一需給圏内の類似地域の取引事例から、実証的な価格を求めることができた。よって、本件では比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 66.0] [103.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、景気は回復の兆しが見られるが新 型コロナ感染再拡大の懸念は残り、持ち直し の動きには弱さが見られる。不動産市況は比 較的堅調である。 共同住宅も混在する既成の住宅地域で、特別 な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％