別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉中央 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -22 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区蘇我４丁目１２０番８ ｢蘇我４－２０－８｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 蘇我駅南方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや遠い区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持する地域と思料する。地価は当面は横這い傾向で 推移する地域と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ線「蘇我」駅を最寄り駅とする住宅地域を中心に、概ね千葉市内の住宅地域一円である。需要者は東 京都内や千葉市内に通勤するサラリーマン層を中心とした一次取得者層である。「蘇我」駅から都心へのアクセスが良 好であることや区画整然とした地域であること等から、一定の需要はあるが、駅徒歩圏の地域に比べると需要は弱い。 土地は１５０㎡程度で総額１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も散見されるが、元々の地主によるものが主で、収益目的の取引は見られない地域である。標準地は画地規模 も小さく投資採算性の観点から、収益不動産の想定は現実的でないため、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は 同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し、実証的な価格が求められた。収益性よりも居住の快適性が取引の指標と なる地域のため、本件では比準価格を採用し、周辺の地価動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、景気は回復の兆しが見られるが新 型コロナ感染再拡大の懸念は残り、持ち直し の動きには弱さが見られる。不動産市況は比 較的堅調である。 既成の住宅地域で、特別な地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％