別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉中央 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -21 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区宮崎町４８６番５ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 蘇我 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 蘇我駅東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思料する。地価は当面緩やかな上昇傾向で 推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ線「本千葉」駅、「蘇我」駅及び京成千原線の「千葉寺」駅、「大森台」駅勢圏の住宅地域である。 需要者の中心は、千葉市内や都心方面に通勤するサラリーマン層や、市内居住者。駅徒歩圏内で住環境も比較的良好な 地域で、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，５００万円前後、新築戸建は３，０００ 万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体の地域で、地域の状況や需要者の属性、画地規模が小さいこと等から、収益還元法の適用は 現実的ではないため、収益価格は求めなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し、市場性を反 映した実証的な価格が得られた。近隣地域では収益性よりも居住の快適性が取引の指標となることから、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、景気は回復の兆しが見られるが新 型コロナ感染再拡大の懸念は残り、持ち直し の動きには弱さが見られる。不動産市況は比 較的堅調である。 既成の住宅地域で、特別な地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％