別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 千葉中央 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -20 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区大森町３１６番１４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 大森台 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 大森台駅南西方 700m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ここ数年然したる変化はなく、周辺地域の動向を見ても近隣地域に影響を与える様な計画はないので、当面現状 を維持すると予想する。一般経済面や成約状況等を観察し、地価は横這いから微上昇を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内のＪＲ沿線及び京成千原線を中心とした住宅地域を圏域と判断した。通勤利便性が優れた地域で はなく、都心への通勤者よりも地元企業や営業所等への通勤者や自営業者等が多いという。既成市街地なので、周辺で の開発分譲はあまりなく、空家が増加している地域でもなく、世代交代が順調に進んでおり、地価は安定的に推移して いる。中心となる価格帯は、土地で１０００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等が何軒が見られるが、対象地の規模程度で土地を取得してまでアパートを建築する行為は見当たら ず、想定自体が現実性を欠くので非適用とした。周辺においては、戸建住宅の取引事例が比較的豊富にあり、これらを 比較検討して求めた取引事例比較法の比準価格は実証的であり、遍く説得しうる信頼性の高い価格と判断する。以上か ら比準価格を中心に、代表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [148.9] [100.0] 100 75,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響が経済を悪化させ 、一部業種は壊滅的だが、経済全般は混迷の 中にやや希望が見いだされつつある。 最寄り駅から徒歩圏内にあるが、丘陵地下の やや古い住宅地域であり、地域的には特に目 立った変動要因は無かった。周辺地域につい ても同様である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％