鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１８７３７ -458	千葉市花見川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西16m、角地		近商 (100,300)
b	２２１０１８３８５ -6	千葉市中央区		更地	（　）	不整形	東11m市道、南4m、二方路		１住居高度1種最高20m (62,206)
c	２２１０１８７３７ -456	千葉市美浜区		建付地	（　）	不整形	北東57m国道、南西11.8m、二方路		商業 (90,400)
d	２２１０１８７３７ -455	千葉市稲毛区		更地	（　）	ほぼ整形	南西48m国道、北東2.5m、二方路		近商 (90,200)
e	２２１０１８７３７ -7	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西12m市道、南東8m、北西6m、三方路		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 421,925	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	403,039	100 [ 123.3]	326,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 302,505	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	335,458	100 [ 101.7]	329,851		330,000
c	(　 ) 219,550	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	240,835	100 [ 77.7]	309,955		310,000
d	(　 ) 246,425	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	245,937	100 [ 74.2]	331,451		331,000
e	(　 ) 83,797	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 33.2]	100 [ 105.0]	245,189	100 [ 78.2]	313,541		314,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

千葉中央 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己使用のファミリー型のマンション地域であり、分譲マンションが最有効使用と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,500,912,024	2,183,912,873	12	537,000	6,054.08	349,000	6,324.00
⑧開発法による価格	316,999,151 円　　　　（　 312,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,015 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,015.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
447.97 ㎡	6,324.00 ㎡	6,054.08 ㎡	269.92 ㎡	6,054.08 ㎡	ＳＲＣ・17F ( 83 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.1 ％）	（ 623.1 ％）	（ 596.5 ％）	（ 26.6 ％）	（ 95.73 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	35.2 ｍ 29.3 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

537,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 537,000 円／㎡　　×　　 6,054.08 ㎡　　＝　　　　 3,251,040,960 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,251,040,960 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 349,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 366,450 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考にして査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 366,450 円／㎡　　×　　　 6,324.00 ㎡　　＝　　　　 2,317,429,800 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,251,040,960 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 325,104,096 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,652,533,896 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	162,552,048 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 137,145,163 円
	販売総額(2期)	2,763,384,816 円	( 85 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,121,174,185 円
	販売総額(3期)	325,104,096 円	( 10 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 242,592,676 円
収入合計		－	－	－	－	2,500,912,024 円
支出	建築工事費(1期)	463,485,960 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 429,744,182 円
	建築工事費(2期)	695,228,940 円	( 30 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 586,564,657 円
	建築工事費(3期)	1,158,714,900 円	( 50 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 872,859,934 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 9,449,000 円
	販売管理費(1期)	162,552,048 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 150,718,259 円
	販売管理費(2期)	162,552,048 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 134,576,841 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,183,912,873 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,500,912,024 円　　－　　　　　　 2,183,912,873 円　　＝　　　　　 316,999,151 円 312,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千葉中央 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 -19

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　中村　暁美

TEL.

鑑定評価額

326,000,000 円

１㎡当たりの価格

321,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区新宿２丁目７番２１｢新宿２－７－１２｣				②地積　(㎡)	1,015 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	共同住宅ＳＲＣ17	高層マンションの建ち並ぶ中心部の住宅地域	南東20m県道	水道、ガス、下水	千葉 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

千葉駅南東方

1.0km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層共同住宅を中心に事務所ビル・事務所併用共同住宅等が建ち並ぶ地域。駅から徒歩圏内であり、生活利便性
は高く需要は相応に存する。地価は上昇基調で推移するものと予測するが、先行き不透明である。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 310,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉県内の主にＪＲ総武線・京葉線及び京成線沿線の駅から徒歩圏内のマンション地域一円。中心とな
る需要者は、千葉県内及び全国展開の大手マンション開発業者である。マンションの売れ行きは立地に左右されるため
、好立地の大規模画地は希少性が高く、需要に比し供給は少ない。需要の中心となる価格帯は、規模や行政的条件・周
辺環境等により左右されるが、１，０００～２，０００㎡の土地で総額２～６億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内のマンション適地の取引事例から求められた実証的な価格である。一方、開発法による価格
は、デベロッパーの投資採算性に着目し、標準地に分譲マンションを建築することを想定して求めた価格であるが、試
算過程に想定要素を含み比準価格に比しやや精度に劣ると思料する。よって、本件では比準価格を重視し、開発法によ
る価格を関連付け、周辺の地価動向にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    312,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチンの普及によりウィズコロナを模索す
る中、景気は回復の兆しもみられるものの先
行き不透明である。地価動向も同様に不透明
感は拭えない。

高層マンションを中心とした地域で、特別な
地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１５７６０ -59	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西16m市道、北西6m、北東6m、三方路		商業 (100,500)
b	２２１０１５７６０ -113	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、南東11m、北東6m、三方路		２住居高度2種最高20m (70,200)
c	２２１０１８７３７ -9	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、南西40m、二方路		近商 (80,300)
d	２２１０１８７３７ -455	千葉市稲毛区		更地	（　）	ほぼ整形	南西48m国道、北東2.5m、二方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,458	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	279,778	100 [ 92.4]	302,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 220,588	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	219,089	100 [ 64.7]	338,623		339,000
c	(　 ) 225,512	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	234,405	100 [ 70.2]	333,910		334,000
d	(　 ) 246,425	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	245,937	100 [ 75.1]	327,479		327,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

千葉中央 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己使用のファミリー型のマンション地域であり、分譲マンションが最有効使用と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,491,597,641	2,177,437,230	12	535,000	6,054.08	348,000	6,324.00
⑧開発法による価格	314,160,411 円　　　　（　 310,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,015 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,015.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
447.97 ㎡	6,324.00 ㎡	6,054.08 ㎡	269.92 ㎡	6,054.08 ㎡	ＳＲＣ・17F ( 83 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.1 ％）	（ 623.1 ％）	（ 596.5 ％）	（ 26.6 ％）	（ 95.73 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	35.2 ｍ 29.3 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

535,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 535,000 円／㎡　　×　　 6,054.08 ㎡　　＝　　　　 3,238,932,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,238,932,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 348,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 365,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考にして査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 365,400 円／㎡　　×　　　 6,324.00 ㎡　　＝　　　　 2,310,789,600 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,238,932,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 323,893,280 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,644,682,880 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	161,946,640 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 136,634,380 円
	販売総額(2期)	2,753,092,880 円	( 85 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,113,274,095 円
	販売総額(3期)	323,893,280 円	( 10 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 241,689,166 円
収入合計		－	－	－	－	2,491,597,641 円
支出	建築工事費(1期)	462,157,920 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 428,512,823 円
	建築工事費(2期)	693,236,880 円	( 30 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 584,883,956 円
	建築工事費(3期)	1,155,394,800 円	( 50 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 870,358,903 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 9,449,000 円
	販売管理費(1期)	161,946,640 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 150,156,925 円
	販売管理費(2期)	161,946,640 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 134,075,623 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,177,437,230 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,491,597,641 円　　－　　　　　　 2,177,437,230 円　　＝　　　　　 314,160,411 円 310,000 円／㎡