別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 千葉中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -11 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区浜野町１２２８番１２外 ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 浜野 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 浜野駅北方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業地域に比較的近く、鉄道駅から徒歩圏内の古くからの住宅地域である。地域要因に格別の変動は見られ ないが、昨今の金融政策等により、地価は横這いないし強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市及び隣接する市原市内の鉄道各駅で、特に「浜野」駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者 は当該同一需給圏内の居住者で都内ないし千葉市へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。浜野駅から 徒歩圏内で、需給は安定している。土地は１５０㎡程度で９～１０百万円程度、新築戸建住宅は２５百万円程度が取引 の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引で「浜野町」地区等の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、当地域はアパ ート等の立地も見られるが、旧来からの地主の経営によるものが主で、投下資本に対する収益性確保の観点からの土地 取引は殆ど見られないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、現実の不動産取引の実 態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [105.0] 100 [107.1] [101.0] 100 64,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染状況も徐々に落ち着き、低 金利や住宅ローン減税等の施策により、中央 区における鉄道駅徒歩圏内の宅地の地価は強 含みである。 浜野駅西口から徒歩圏内の住宅地域で、同駅 周辺も住宅の建築増に伴い人口も増え、生活 利便性が向上し、宅地需要もやや増加してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％