別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉中央 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -10 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区南生実町９４番２１３ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜野 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 浜野駅北東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 千葉市中心部からはやや郊外に位置し、最寄駅からも徒歩圏外にあるが、国道やインターチェンジ等により、自 動車による利便性は高く、住宅需要の高まりの影響等もあって、地価は微増傾向に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市及び市原市北部の戸建住宅地域等の存する圏域であり、典型的需要者としては、千葉市中心部及び 東京都内への通勤者層が中心である。ＪＲ線沿線に市街地が形成されており、外延的に新規の宅地供給も広がりを見せ る。また、新型コロナウイルスの影響等による住宅需要の高まりもみられる。中心となる価格帯は土地取引総額１００ ０万円前後が中心で、平米単価では５～７万円のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象敷地の規模はやや狭小であり、事業採算性の得られる建物を想定することは困難であるため、収益還元法は適用し なかった。一方、周辺地域においては戸建住宅地域内の取引が比較的多く、対象地に係る需要者が重視するであろう、 市場性を反映した比準価格は規範性が高い。よって、本件では取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [105.0] 100 [108.4] [100.0] 100 62,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあり、不動産市場につ いても、持ち直しの動きがみられる。 千葉市郊外の住宅地域であり、地域要因に大 きな変化はないが、住宅需要の高まりにより 地価は微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％