別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 千葉中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -9 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区白旗２丁目１６番２３ ｢白旗２－１６－１１｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗等が 混在する整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 蘇我駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 徒歩圏内の最寄「蘇我」駅は快速停車駅で、駅東側周辺に近年食品スーパー等の進出も見られる。低金利や住宅 ローン減税等の施策により、当該地域の地価は上昇すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市内のＪＲ線各駅で、特に「蘇我」駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は当該同一 需給圏内の居住者で都内へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。都心へのアクセスが概ね良好なＪＲ 総武線直通快速停車駅等が最寄駅であり、同駅徒歩限界圏の住宅地である当地域の需給は安定している。土地は１１０ ㎡で１３～１５百万円程度、細分化された新築戸建住宅は３０～３５百万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引で「白旗」地区等の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、当地域はアパー ト等の立地も見られるが、旧来からの地主の経営によるものが主で、投下資本に対する収益性確保の観点からの土地取 引は殆ど見られないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、現実の不動産取引の実態 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [105.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染状況も徐々に落ち着き、低 金利や住宅ローン減税等の施策により、中央 区における鉄道駅徒歩圏内の宅地の地価は強 含みである。 蘇我駅東口から徒歩圏内の住宅地域で、徒歩 圏内に大手食品スーパー等が平成２９年に開 業し、生活利便性がさらに向上し、宅地需要 も増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％