別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 千葉中央 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -3 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 92,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区矢作町９４２番２５ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 千葉 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 千葉駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からやや離れた一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であるが、千葉駅から南矢作バス停までの運行本数は多 く、需要は堅調を維持と予想する。地価水準は今後、横這いからやや上昇基調で推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市内の住宅地域であるが、地価水準と住宅ローン・年収等の関係から特に千葉駅からのバス便利 用の住宅地と強い代替・競争関係が見られる。主たる需要者は当該同一需給圏内の居住者で、千葉市若しくは都内へ通 勤するサラリーマンが多い。周辺には開発分譲に適した土地は少なく、中古住宅の取引等が主流で、需給は安定してい る。土地は６０坪で１８百万円程度、小規模な新築戸建住宅は２０～２７百万円程度の取引が目立つ。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 矢作町の範囲は広く、起伏に富んだ地形であり、街路条件も多様である。千葉大学附属病院、千葉市立青葉病院等の医 療施設があり、従来からアパート等も見られるが、地域全体の土地価格を形成するレベルの賃貸需要はない。専ら自己 使用目的の取引が主軸となっていて、収益性を考慮した取引は見られないので、現実の不動産取引の実態を反映した比 準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [127.1] [105.0] 100 92,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響が経済を悪化させ 、一部業種は壊滅的だが、経済全般は混迷の 中にやや希望が見いだされつつある。 丘陵地の街路条件のあまり良くない、古い徒 歩圏外の住宅地域で、地域的には特に目立っ た変動要因は無かった。周辺地域についても 同様である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％