別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松伏 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松伏 -4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　浅子　栄二   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛飾郡松伏町ゆめみ野１丁目１７２０番１３ ｢ゆめみ野１－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 北越谷 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 北越谷駅北東方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域であるが、最寄駅や大規模商業施設への接近性が 劣ることから、今後も人口の減少傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松伏町、越谷市、吉川市に所在し最寄駅からバス便を利用する住宅地域。１８０㎡程度の中規模画地が 区画整然と建ち並ぶ。需要者は一次及び二次取得者であり、住環境の良好性を評価する需要者が多い。他方、商業施設 の少なさ、最寄駅までバス便、核家族化の進行による中規模住宅の需要低下から売り物件も多く、弱含み傾向にある。 土地相場は７６～８２千円／㎡（北道路）で、新築の戸建住宅は３，０００万円台前半の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には中規模一般住宅が建ち並び、アパート等の収益物件はない。そのため、収益価格を算定するための各種 資料、データの入手が困難であることから、後記のとおり収益還元法非適用地点として認定した。よって、地域内では 自用目的の取引が中心であり、その取引価格を参考として価格水準が決定されていることから、比準価格を標準とし、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政府による各種施策の効果により新型コロナ による厳しい経済状況が徐々に緩和されつつ あり、このところ持ち直しの動きがみられる 。 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地 域。需要者は一次又は二次取得者。最寄駅ま でバス便のため取得需要は弱い。地価水準は 若干下落で推移。 北道路であるが、基準方位を北として捉えて いるため、競争力は普通である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％