別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮代 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮代 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.

鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南埼玉郡宮代町和戸５丁目２２２８番１３外 ｢和戸５－５－１４｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m町道 水道、ガス、下水 和戸 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ町 道 交通 施設 和戸駅東方 650m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。電車の本数 が少ない和戸駅が最寄駅であり、需要は弱含みであることから、地価は若干の下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮代町内及び杉戸町内の住宅地域。需要者は地元の一次取得者層が大半を占め、都内からの転入者はほと んど見受けられない。旧来からの市街地で、供給は相続発生等を原因とした小規模宅地開発による建売住宅が中心であ る。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築の戸建住宅は２，０００万円程度の物件が需要の中心とな っている。土地相場は坪１０万円台中盤程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も立地しているが、地主が遊休地に節税目的で建てるケースが多 く、土地取得に対する投資採算性までは考慮していない。本件では試算途中で純収益がマイナスとなり、収益価格が試 算できなかった。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、多数の取引事例を収集し得た。従って比 準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杉戸 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [127.6] [101.5] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮代町では、需要の堅調な地域ではコロナ禍 の影響は見られないが、利便性の劣る地域で は未だ若干の下落傾向にある。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 電車の本数が少ない和戸駅が最寄駅であり、 需要は弱含みであることから、地価は若干の 下落傾向である。 北西向きの画地である。基準方位を北向きと して捉えているため、日照等の点で競争力が 優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％