別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 皆野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   皆野 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　原嶋　康仁   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秩父郡皆野町大字皆野字下大浜４５４番１４ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに店舗が見られる 住宅地域 南東6m町道 水道、下水 皆野 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       345 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 皆野駅西方 400m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模な一般住宅が多くみられる地域で、比較的安定した住宅地ではあるが、宅地需要に弱含みの傾向が続くと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秩父鉄道線沿線で概ね長瀞町及び皆野町における住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者 が多くを占め、秩父地方以外からの転入者は少ない。近年、市街地において宅地開発が散見されるが、従来から宅地取 引は少ない地域であり、地域経済の影響から需要は弱含みである。土地は取り引きされる価格帯はまちまちであるが、 土地価格で７００～１０００万円前後の取引が比較的多く見られる状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、事業採算性の観点から収益を計上することは難しい地域である。その ため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、住宅地の複数の 取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の皆野町の不動産市況を考慮し、さらに標準地 との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横瀬 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 91.6] [104.5] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体的な経済動向は新型コロナの厳しい状況 が緩和される中で持ち直しの動きも見られる が、変異株、原材料価格の動向に注意が必要 である。 皆野町の地域経済において新型コロナの厳し い状況が緩和されつつあるが、不動産市場へ の影響は限定的と思われ、地価に大きな変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　 -13.3 環境　　　　　　  +7.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％