別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 鳩山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳩山 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡鳩山町大字今宿６１１番９ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 南4.5m町道 水道、下水 坂戸 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 換地処分（Ｒ２．３）／ハザ ードマップによる水害リスク （０．５～３ｍ未満） 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 坂戸駅北西方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地で、当地区内にスーパーが進出して利便性が高まったが、駅まではバス便であるため、地 合は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね鳩山町内の住宅地。需要者の中心は、鳩山町及び周辺の居住者、勤労者並びに圏域内に地縁的選好 性を有する者と考えられる。当町は駅がなくバス便の地域であり、鳩山ＮＴを抱え生産年齢人口の減少幅が大きく高齢 化率も県内１位であったが、近隣地域にスーパーが出店して利便性が一気に高まり、ミニ開発も行われた（但し、最近 は小休止気味）。土地は６０～９０坪程度で１０００万円弱、中古の戸建物件は１０００万円台が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で あるので、本件においては同一需給圏内において類似する取引事例から得られた比準価格を標準として、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本はメディアが煽り過ぎたせいで年配をは じめコロナ恐怖心が残り、消費はゆるやかな 回復となる。また、金融緩和継続も物価・金 利は要警戒。 地域要因に変動はない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％