別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吉見 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉見 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通４２４番１ ②地積 　(㎡) 554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 周囲に農地の多い住 宅地域 北5m町道、東側道 水道 鴻巣 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       588 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道 交通 施設 鴻巣駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現況の状況で推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉見町及び周辺市町の市街化調整区域内に所在する農家住宅地域である。需要者の中心は吉見町内に地縁 血縁を有する一次取得者が中心である。市街化調整区域内の住宅地については、比較的市街地に近い地域については一 定の需要があるものの、市街地から離れた農家住宅地域については分家に伴う取引が中心である。町内の調整区域にお いては土地取引件数は少なく、需要の中心価格帯や規模はまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の所在する地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃貸需要がほとんど見られず、資 産運用としての共同住宅の建築はほぼ困難であるため、収益還元法は適用しなかった。対象地周辺は専ら自己利用の農 家住宅地域であるため、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用することとし、また標準地との均衡 にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [116.3] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナによる厳しい状況が徐々に 緩和される中で、このところ持ち直しの動き がみられる。但し、下振れリスクに十分注意 する必要がある。 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地 域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +11.3 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％