別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 吉見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉見 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　高野　広明   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡吉見町大字久米田字一ノ耕地１３８番１ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地も見られる住宅地 域 西6m町道 水道 東松山 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 東松山駅東方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに農地も見られる住宅地域であり、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比企郡吉見町全域並びに東松山市の一部の住宅地域の範囲。需要者は地縁性を有する１次取得者層が中心 である。対象標準地を含む近隣地域は東松山駅勢圏の市街化区域に位置しており、周辺地域には公共施設、金融機関、 小売店舗等も見られる地域性を有する。市街化区域に存するものの住宅地域としての成熟度は低位であり、土地価格は ４００万～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほかに農地も見られる住宅地域であり、対象標準地では建築費の高騰等により、事業収支の観点 から共同住宅の建築を想定することは現実的ではないことから、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域を含 む周辺は自己使用目的の居住用不動産の取引が支配的で居住の快適性が重視される地域であることから、本件では比準 価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉見 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [103.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の先行き不 透明感が払拭できないものの、緊急事態宣言 等の解除に伴う経済活動の再開により回復傾 向にある。 住環境に変化は見られず、地域要因に変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.2 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％