別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 埼玉川島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉川島 -4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡川島町大字上大屋敷字蔵前１８６番１ ②地積 　(㎡) 976   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 旧来からの住宅地域 北東4.5m町道 水道 川越 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   170 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.5 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       974 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 川越駅北東方 8.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内で農家住宅を中心とした農家集落地域であり、周辺には農地も多く、特段の地域 要因の変動もない。したがって、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川島町を中心に周辺市町内における市街化調整区域の圏域と判断する。対象標準地程度の規模の農家住宅 の取引はほとんどなく、開発による規模がやや小さい戸建住宅用地が多い。主たる需要者は自用目的のエンドユーザー 、あるいは転売目的の不動産業者等である。市街化調整区域内の土地は建物建築目的以外に、資材置場等利用目的が多 様であり、規模もバラつきが多く、成約水準の把握が困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の 説得力は高い。収益価格については、対象標準地周辺における賃貸市場が未成熟であることから試算を見送った。した がって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [237.1] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、景気動向 の回復への動きは弱く、新たな変異ウイルス も懸念される。 地域要因に特に変動はないが、川島町におい ては新型コロナウイルス感染症の影響以前か ら地価はやや下落傾向が続いている。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.8 環境　　　　　　+110.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％