別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 埼玉川島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉川島 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　濱田　雄一   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡川島町大字上伊草字中井１４６７番１ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 建売住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西5.2m町道 水道、ガス、下水 川越 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 川越駅北方 8.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 分譲から相当年数が経った戸建住宅の中に空地等も見られる住宅地域であり、格別の変動要因もないことから当 分の間現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川島町内を中心に川島町に接する隣接市郊外の住宅地域等も含む。需要者の中心は自己の居住用を目的と した一次取得者層である。川島町には鉄道駅はないことから域外からの転入が少なく人口の減少と高齢化が進んでおり 、圏央道の開通効果による宅地需要の増加も限定的なことから、取引は低調である。当該地域における対象標準地と同 規模の新築戸建物件の中心価格帯は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引 による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。なお、対象地の規模と法令上の規制では合理的な賃貸住宅 経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.9] [103.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] わが国の景気は、新型コロナウイルス感染症 による厳しい状況が徐々に緩和されつつある ものの、引き続き持ち直しの動きに弱さがみ られる。 最寄り駅からの距離や生活利便性が劣る当該 地域の需要は弱く、新型コロナウイルス感染 症の拡大前から地価の下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　 +11.2 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％