別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 埼玉川島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉川島 -2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　堀口　学郎   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡川島町八幡３丁目６番１８ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模の区画整然と した分譲住宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 川越 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 川越駅北方 11.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川島町を中心に川越、坂戸等周辺各市の住宅地域。町内に鉄道駅はなくマイカー移動中心の生活形態で需 要者の中心は地元町民や町内に地縁を持つ個人である。若年層の町外への流出等恒常的な人口減少が続き町内の不動産 需要も限定的で地価は長らく弱含みで推移している。コロナ禍で混乱した土地市場は正常に戻りつつあるが市場の実態 は今後も継続すると予測する。近隣地域における新築戸建物件の需要の中心は１，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地区計画により共同住宅の建設が制限された住宅地域で、標準的使用は戸建一般住宅となる。したがって収 益需要は見込めず収益価格の試算を断念した。本件は比準価格のみの試算であるが、規範性の高い事例を中心に求めた 価格は市場実勢を顕現したものと判断する。よって、当該比準価格を採用し、さらに前年公示価格を基礎としつつ、単 価と総額及び代表標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.8] [106.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 恒常的な人口減少による不動産需要の減退で 地価は長らく弱含みで推移している。 上記要因にもかかわらず、当該近隣は区画整 然とした良好な住宅地であり、引き続き住宅 地としての熟成度を高めていくものと予測す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +16.5 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％