別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 埼玉小川 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 5-2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層小売店舗、店舗 併用住宅が混在する 商業地域 北10.4m県道 水道、ガス、下水 小川町 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ハザードマップによる水害リ スク（０．５～３ｍ未満） 街 路 １０．４ｍ県道 交通 施設 小川町駅南西方 780m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街道沿いに形成された旧来からの個人店中心の商業地域で、これまでは衰退の一途であったが、近年移住者によ る起業が増えているため、今後このような需要を取り込めるかもしれない。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね小川町内の商業地を主とする圏域。需要者の中心は、地元及び周辺の個人と考えられる。小川町は 、秩父・上州と八王子を結ぶ街道の要衝であり、江戸時代には商家が軒を連ねて宿場町の様相を呈するなど、かつては 近隣地域辺りが商業の中心であった。古い建物も多く、個人店が後継者難で次々に閉鎖していたが、近年の小川ブーム で出店や移住が期待される。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自前の店舗が多く、衰退傾向で事業収支の観点から収益活動は採算が合わない。土地単体であると依然周辺相場を指標 とした取引も多く、本件においては同一需給圏内において類似する取引事例から得られた比準価格を標準として、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [105.0] 100 [173.5] [100.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本はメディアが煽り過ぎたせいで年配をは じめコロナ恐怖心が残り、消費はゆるやかな 回復となる。また、金融緩和継続も物価・金 利は要警戒。 地域要因に変動はない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +11.1 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％