別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 嵐山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嵐山 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡嵐山町大字川島字天沼１８７５番１４ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ空地の残る住 宅地域 南東4m町道 水道、下水 武蔵嵐山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  10.2 ｍ、規模　　       114 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 武蔵嵐山駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地であるが、隣町の滑川町の子育て支援策が充実しているため、若年層の需要は隣駅のつきのわ駅周 辺の分譲地に集中している。このため、今後も厳しい状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線で概ね「武蔵嵐山」駅徒歩圏の市街化区域内の住宅地。需要者の中心は、嵐山町及び周辺の 居住者、勤労者並びに圏域内に地縁的選好性を有する者と考えられる。駅徒歩圏であるものの、街路が狭隘で旧スペッ クの住宅地域となっている。空き家も多く見られるが、最近では工場勤務の外国人労働者向けの賃貸需要が旺盛である 。土地は５０坪程度で１０００万円弱、新築の戸建物件は２０００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、 本件においては同一需給圏内において類似する取引事例から得られた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嵐山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.5] 100 [121.2] [104.5] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本はメディアが煽り過ぎたせいで年配をは じめコロナ恐怖心が残り、消費はゆるやかな 回復となる。また、金融緩和継続も物価・金 利は要警戒。 地域要因に変動はない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％