別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 埼玉滑川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉滑川 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　新井　寛久   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡滑川町大字月輪字山口下９３３番４８ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 東4.3m町道 水道、下水 武蔵嵐山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ町道 交通 施設 武蔵嵐山駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の一般住宅が建ち並ぶ中に空地等も見られる住宅地域であり、しばらくは現状を維持していくものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線でつきのわ駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は嵐山町及び比企郡内の居住者又は 勤労者が多くを占める。都心回帰現象や生産年齢人口の減少等から住宅地は地価下落を続けてきた。近年、市街地中心 部の優良住宅地を中心に堅調に推移する傾向も見られたが、新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されている。土地 は７００万円台前後、新規の戸建物件は２０００万円台前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格及び建物建築費等に見合う賃料水準が形成されていない ために事業収支に見合った収益価格は試算できず、求められた試算価格は比準価格のみであった。宅地地域であり自己 所有目的での取引が多く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから比準価格を採用し、 代表標準地及び前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉滑川 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [130.5] [103.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染防止策に伴い地域経 済は厳しい状況が続いているが、復調傾向も 見られる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.4 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 +26.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％