別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 毛呂山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中田　一   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町若山３丁目２０番５ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東4.2m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市機能誘導区域。最寄り駅 徒歩圏内の区画整然とした既 成の住宅地である。 街 路 基準方位北　４．２ ｍ　町道 交通 施設 武州長瀬駅東方 790m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣に大型商業移設の開設が見込まれ、影響が注視される。他には住宅地としての地域要因に特段の変動は無く 、徐々に需要は減少していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東武越生線、ＪＲ八高線の毛呂山町及び周辺市町の、最寄り駅から徒歩圏の住宅地域である。需 要者の属性の中心は同一需給圏内の居住者及び近隣市町への通勤者であり、外部からの転入者は少ない。都心への接近 性は劣り人口減少による生活利便性の減退等で当該地域の需要は減少しているが、大型商業施設の建設が進んでおり注 視を要する。不動産価格は低下が継続している。市場での中心となる価格帯は更地２～３百㎡で１千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の既存の戸建住宅地域であり売買取引は自用目的が中心である。住宅の賃貸市場が形成されてい ないため収益還元法は断念した。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を対象標準地の地域的特性の類似 性等によって比較考量し比準価格を試算した。これに代表標準地の公示価格との均衡を保たせ、前年の当該標準地の鑑 定評価額からの推移も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [104.2] [101.5] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は、新型コロナウイルス感染症による 厳しい状況が徐々に緩和される中で、このと ころ持ち直しの動きがみられる。」内閣府月 例経済報告 毛呂山町は、高齢化率が県平均を上回ってお り、継続的に人口減少、高齢化の傾向にある 。空き家率も高く不動産の取引件数、価格と もに低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％