別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 毛呂山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　秀敏   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町中央３丁目３番３外 ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東6m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 武州長瀬駅西方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当分は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武越生線、ＪＲ八高線沿線で、概ね毛呂山町、越生町、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市の市街化区域内住 宅地の圏域。需要者は、同一需給圏内の居住者が多くを占め、同一需給圏外からの転入は少ない。都心へは東武東上線 に乗り換えが必要であり、利便性に劣るため、町内の一部区域を除き殆ど人口増加の動きは見られず、需給関係は弱い 。土地は６００万円程度、新築の戸建物件は１，７００～２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 毛呂山町にある大学及び大学病院の学生、勤務者向けを中心とするアパート等も周辺に見られるが、土地価格に見合う 賃料水準が形成されていないため収益還元法の適用を断念した。自己使用目的での取引が中心となっている地域である ため、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、前年鑑定評価額との推移を 総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　毛呂山 -1                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気はコロナ禍からの脱却状況にある。 不動産の需給動向はほぼ安定傾向にあるが、 地価水準はやや下落基調である。 住宅地域として成熟しており、特別な変動要 因はない。 方位以外特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％ -0.5 ％