鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２３２１０ -80	久喜市		更地	（　）	不整形	北西21m県道、南東6m、二方路		準住居 (60,200)
b	Ｙ２２１２３２１２ -80	久喜市		建付地	（　）	長方形	南18m県道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
c	Ｙ２２１２３２１２ -81	久喜市		更地	（　）	長方形	北東18.4m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２１２３８０２ -84	蓮田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｙ２２１４６４０５ -80	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15.8m国道、南東3m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,203	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	75,445	100 [ 92.0]	82,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,000
b	(　 ) 91,266	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,445	100 [ 110.9]	81,555		81,600
c	(　 ) 101,299	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,590	100 [ 124.7]	80,666		80,700
d	(　 ) 115,789	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,557	100 [ 141.6]	81,608		81,600
e	(　 ) 72,556	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	68,179	100 [ 79.0]	86,303		86,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +43.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,600 円／㎡]

白岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,826,341	1,044,751	3,781,590	1,950,080	1,831,510	（　0.9742） 1,784,257	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	34,985,431 円　　　　（　 49,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	149.05	Ｓ1	149.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	702 ㎡	26.5 m x 25.8 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の利用状況を考慮して、一棟貸しの平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	149.05	100.0	149.05	2,850	424,793	5.0	2,123,965
							1.0	424,793
～

～

～

～

計		149.05	100.0	149.05		424,793		2,123,965
								424,793

⑨年額支払賃料	424,793 円　×　12ヶ月　＝　 5,097,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,097,516 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 423,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,674,422 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,123,965 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,477 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 424,793 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 132,442 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,826,341 円　　　　（　 6,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２４６０４　　　　-80	1,616 ( 1,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 65.0]	100 [ 85.0]	3,441	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,943 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２１７２３２１３　　　　-80	1,599 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 64.0]	100 [105.0]	2,799
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	203,901 円	5,097,516　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 466,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,200 円	27,700,000　×　　 40.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	41,550 円	27,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,044,751 円　（　　　　　　 1,488 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 149.05 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,950,080 円（　　　　　 2,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,826,341 円
②総費用	1,044,751 円
③純収益　①－②	3,781,590 円
④建物等に帰属する純収益	1,950,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,831,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,784,257 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,985,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
白岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白岡 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　根岸　一雄

TEL.

鑑定評価額

55,700,000 円

１㎡当たりの価格

79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白岡市西７丁目１番１４外				②地積　(㎡)	702 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	店舗、事業所等が混在する路線商業地域	東21m県道	水道、下水	白岡 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

白岡駅北西方

1.7km

法令

規制

準住居

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、幹線県道（さいたま栗橋線）沿いに郊外型の飲食店舗や自動車関連店舗等が見られる路線商業地
域である。また、コロナ禍にあっても新規出店の需要が底堅く、当面は現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、県北東部で幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の属性は、地元事業者のほか広域的なエリア
で多店舗展開をする飲食、量販、ディーラー等の法人事業者が中心である。また、店舗等の入れ替えも念頭に置く事業
者と、土地は手放したくない地主のニーズが合致する定期借地等の形態がみられ、標準的規模の土地が売買されるケー
スは稀である。なお、取引価格の水準は、坪当たり２５万円～２８万円程度で、地価は弱含みである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、標準地と代替・競争関係にある類似の路線商業地域等に存する取引事例から求めたもので、規範性を有
する価格が求められたと判断できる。また、路線商業地域では収益性が価格決定の指標となるが、自用物件以外は、オ
ーダーリース等が多い土地柄で、駐車スペースが確保された賃貸事例の収集には限界がある。よって、代表標準地との
検討を踏まながら、比準価格を重視し、収益価格も考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,200 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[102.0]

100
[109.1]

[100.0]
100

79,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県北東部の商業地は、現役世代を中心とした
客足が、駐車場を備えた大型商業施設に流れ
、駅周辺の商店街や路線商業地域の商況に影
響がみられる。

近隣地域は、交通量が多い路線商業地域で、
コロナ禍もあってテナントの入れ替わりが目
立つ。また、沿道店舗地の地価はやや弱含み
である。

個別的要因の変動及び個別的要因による市場
性の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

白岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｄ２２１３０１１０ -83	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西21m県道、南西3.6m、二方路		準住居 (70,200)
b	２２１２３２１０ -80	久喜市		更地	（　）	不整形	北西21m県道、南東6m、二方路		準住居 (60,200)
c	２２１２１４０１ -85	春日部市		更地	（　）	不整形	北西22m国道、南東6m、二方路		準住居 (70,200)
d	Ｄ２２１２３２１０ -82	久喜市		貸家建付地	（　）	長方形	南18m県道、東6m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,523	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 83.0]	90,901	100 [ 113.0]	80,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,400
b	(　 ) 71,203	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	75,521	100 [ 92.0]	82,088		82,100
c	(　 ) 84,689	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	90,106	100 [ 109.1]	82,590		82,600
d	(　 ) 80,213	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	95,110	100 [ 115.8]	82,133		82,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,800 円／㎡]

白岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,894,079	1,048,212	3,845,867	1,950,080	1,895,787	（　0.9742） 1,846,876	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	36,213,255 円　　　　（　 51,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	149.05	Ｓ1	149.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	702 ㎡	26.5 m x 25.8 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線県道沿いで、沿道関連等の店舗経営に必要な駐車場付の低層店舗（一棟貸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.05	100.0	149.05	2,890	430,755	5.0	2,153,775
							1.0	430,755
～

～

～

～

計		149.05	100.0	149.05		430,755		2,153,775
								430,755

⑨年額支払賃料	430,755 円　×　12ヶ月　＝　 5,169,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	維持管理費と相殺し、賃料を構成する部分もないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,169,060 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 429,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,740,028 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,153,775 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 430,755 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 134,301 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,894,079 円　　　　（　 6,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２３８１０　　　　-80	2,459 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	3,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,984 円/㎡　月額支払賃料（　 2,890 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２３２１０　　　　-81	2,209 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	3,281
c	Ｑ２２１１１０１０　　　　-82	2,184 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,941

白岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	206,762 円	5,169,060　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 467,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,200 円	27,700,000　×　　 40.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	41,550 円	27,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,048,212 円　（　　　　　　 1,493 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 149.05 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,950,080 円（　　　　　 2,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,894,079 円
②総費用	1,048,212 円
③純収益　①－②	3,845,867 円
④建物等に帰属する純収益	1,950,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,895,787 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,846,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,631 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,213,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,600 円／㎡）