別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白岡 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　根岸　一雄   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 96,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白岡市新白岡２丁目２０番６ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 新白岡 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 新白岡駅南東方 760m 法令 規制 １低専 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は、新白岡駅の東側で大規模に宅地開発された戸建住宅団地（白岡ニュータウン）に属し、中規模の 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。なお、分譲初期から３０年余が経過している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ宇都宮線の沿線で白岡市、蓮田市、久喜市等の市街化区域に広がる住宅地域である。白岡ニュータ ウンの一部に残る新築分譲住宅の需要者は、都内や県南方面への通勤を目的とする個人が中心で、広域的なエリアから の転入がみられる。ただし、取引の大半は中古住宅付物件が主流で、建物解体費用が嵩むため、古家付物件の取引価格 はやや弱含みである。なお、価格帯は、新築はなく中古住宅付で２０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地は自用目的の取引を中心とする戸建住宅地域に属し、比準価格の水準が価格決定の指標とされている。一方、 地区計画の制約等から共同住宅の想定が非現実的なため、収益価格の試算は割愛した。そこで、試算価格は比準価格の みとなるが、白岡ニュータウンにおける取引事例から求めた比準価格は、現下の市場実勢を反映している。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、信頼できる比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白岡 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 99.0] [103.0] 100 96,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響が緩和されるなか、 持ち直しの動きが見られる。住宅地の需要は 、交通利便性等で濃淡があるが新築戸建を中 心に改善した。 白岡ニュータウンは、葬祭場が開業するなど の変化がある。また、取引は中古住宅が主流 で、古家付は解体費の高騰から成約価格が弱 含みである。 個別的要因の変動及び市場性の変化は、特に ない。ただし、標準地は接面方位で優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％