別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白岡 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　根岸　一雄   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白岡市彦兵衛字下北山９１番２６ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 畑地の中に農家住宅 等が散在する住宅地 域 北西6m市道 水道 白岡 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   250 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 白岡駅東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は、幹線県道（通称・御成街道）以東の郊外に位置し、畑等の中に農家住宅や一般住宅が散在する農 家住宅地域である。また、土地利用等は当に静態的で、今後とも現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線の白岡市及び隣接市町で、市街化調整区域に指定された農家集落地域と判定した。需 要者の属性は、地元に地縁・血縁を有する個人が中心である。また、白岡市は既存の戸建住宅団地以外は、都市計画法 ３４条１２号の区域で、属人性が問われるため、最寄り駅や市街地に近い一部を除き、土地取引は総じて少ない。さら に、当該地域で取引される物件は、個別性等が区々で中心的価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は同一需給圏内で類似の農家住宅地域の中から、画地規模等の物的類似性を有する取引事例から求めた。し たがって、比準価格は標準地の市場実勢を反映した価格と判断できる。一方、近隣地域は賃貸市場が未成熟で、収益物 件の想定が馴染まないため、収益還元法の適用は割愛した。よって、自用目的の取引が一般的で、比準価格の水準が価 格決定の指標とされている地域の実情から、信頼できる比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響が緩和されるなか、 持ち直しの動きが見られる。住宅地の需要は 、交通利便性等で濃淡があるが新築戸建を中 心に改善した。 白岡市郊外の農家住宅地域は、人口減少が指 摘されるが、地域要因に格別な変化はない。 しかし、地元の土地需要が減退気味で、地価 は弱含みである。 個別的要因の変動及び個別的要因による市場 性の変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％