鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－１１ -24513	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m県道、南東4m、二方路		近商 (80,200)
b	２２０１－０９ -24516	ふじみ野市		更地	（　）	長方形	北西9m県道、南西1.8m、角地		近商 (90,200)
c	２２０１－０４ -24501	ふじみ野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	２２０１－１２ -20141	川越市		更地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	213,926	100 [ 88.7]	241,179	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 240,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	233,010	100 [ 90.5]	257,470		257,000
c	(　 ) 241,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	241,000	100 [ 94.0]	256,383		256,000
d	(　 ) 149,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	186,764	100 [ 78.9]	236,710		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

ふじみ野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適用が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,545,892	1,257,824	5,288,068	3,959,700	1,328,368	（　0.9522） 1,264,872	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,497,217 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	249.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	12.4 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗又は事務所、２～３階は２ＤＫ（約４０㎡）各階同型総戸数４戸の共同住宅

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.10	99.5	86.70	3,110	269,637	3.0	808,911
							1.0	269,637
2～ 2	共同住宅	81.10	99.5	80.70	1,860	150,102	1.0	150,102
							1.0	150,102
3～ 3	共同住宅	81.10	99.5	80.70	1,860	150,102	1.0	150,102
							1.0	150,102
～

～

計		249.30	99.5	248.10		569,841		1,109,115
								569,841

⑨年額支払賃料	569,841 円　×　12ヶ月　＝　 6,838,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,838,092 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 567,562 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,270,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,109,115 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 569,841 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 265,191 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,545,892 円　　　　（　 43,065 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０３　　　　-10	2,669 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,206 円/㎡　月額支払賃料（　 3,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１－０３　　　　-13	2,744 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,834
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	295,500 円	59,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	273,524 円	6,838,092　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,500 円	59,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,257,824 円　（　　　　　　 8,275 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 249.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,959,700 円（　　　　　 26,051 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,545,892 円
②総費用	1,257,824 円
③純収益　①－②	5,288,068 円
④建物等に帰属する純収益	3,959,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,328,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,264,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,322 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,497,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
ふじみ野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ふじみ野 5-2

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　良彦

TEL.

鑑定評価額

37,100,000 円

１㎡当たりの価格

244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外｢上福岡５－３－２５｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	上福岡 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

上福岡駅南方

250m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

上福岡駅に近い商業地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね川越市駅から和光市駅までの各駅周辺の既成商業地域等である。需要者の中心
は、地元個人商店、中小の法人等である。景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつ
あり、地価は横ばいとなっている。取引当事者の事情に左右され、個別性による価格差も大きいことから、規模、単価
等はまちまちで、取引の中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上福岡駅に近い商業地域であり、賃貸物件も見られるが、自用地の利活用に係るものが多く、賃貸物件を建築する目的
で行われる更地の取引はほとんど見られない。不動産の取引は、事業収益性に基づく自己事業目的が中心となっており
、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件評価にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量し、さらに代表標準地との検討を充分に踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ふじみ野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 372,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[153.4]

[100.0]
100

244,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、新型コロナウイルス感染症によ
る厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、市
内の取引件数も増加している。

既存の商業地域であり、地域要因に影響を及
ぼすような変動要因はなく、地価は横ばいで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.9
交通・接近　　　  -0.8
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－１１ -24513	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m県道、南東4m、二方路		近商 (80,200)
b	２２０１－０４ -24501	ふじみ野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２２０１－０１ -20145	川越市		貸家建付地	（　）	台形	南西14m国道、北西4m、角地		２住居 (70,200)
d	２２０１－０３ -24518	ふじみ野市		建付地	（　）	不整形	西8.9m県道、南東9.9m、北西6.5m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,205	100 [ 93.3]	233,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 241,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	241,000	100 [ 94.0]	256,383		256,000
c	(　 ) 174,888	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	169,794	100 [ 68.2]	248,965		249,000
d	(　 ) 190,801	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	185,244	100 [ 69.0]	268,470		268,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -16.3	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -9.7	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

ふじみ野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適用が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,535,925	1,257,408	5,278,517	3,959,700	1,318,817	（　0.9522） 1,255,778	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,299,522 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	249.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	12.4 m x 12.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階以上は２ＬＤＫ、平均専有面積４０㎡程度

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.10	99.5	86.70	3,100	268,770	3.0	806,310
							1.0	268,770
2～ 2	居宅	81.10	99.5	80.70	1,860	150,102	1.0	150,102
							1.0	150,102
3～ 3	居宅	81.10	99.5	80.70	1,860	150,102	1.0	150,102
							1.0	150,102
～

～

計		249.30	99.5	248.10		568,974		1,106,514
								568,974

⑨年額支払賃料	568,974 円　×　12ヶ月　＝　 6,827,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,827,688 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 566,698 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,260,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,106,514 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 568,974 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 264,788 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,535,925 円　　　　（　 43,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０５　　　　-3	4,033 ( 3,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,594	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,196 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１－０６　　　　-20101	2,567 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	295,500 円	59,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	273,108 円	6,827,688　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,500 円	59,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,257,408 円　（　　　　　　 8,272 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 249.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,959,700 円（　　　　　 26,051 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,535,925 円
②総費用	1,257,408 円
③純収益　①－②	5,278,517 円
④建物等に帰属する純収益	3,959,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,318,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,255,778 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,262 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,299,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）