鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０３ -24503	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
b	２２０１－１１ -24509	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4.5m、角地		２中専 (70,200)
c	２２０１－０６ -24503	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２２０１－０５ -24509	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２２０１－１１ -24515	ふじみ野市		更地	（　）	台形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,275	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	245,515	100 [ 90.4]	271,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 254,505	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	252,775	100 [ 88.2]	286,593		299,000
c	(　 ) 206,302	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	204,879	100 [ 74.6]	274,637		287,000
d	(　 ) 174,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	167,173	100 [ 61.9]	270,069		282,000
e	(　 ) 174,825	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	182,623	100 [ 69.6]	262,389		274,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -29.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

ふじみ野 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,902,017	691,571	3,210,446	1,853,600	1,356,846	（　0.9735） 1,320,890	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	28,715,000 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.57	ＬＳ2	160.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.4 m x 17.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約４０㎡）各階同型４戸を想定。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.03	99.5	79.63	2,102	167,382	1.0	167,382
							1.0	167,382
2～ 2	居宅	80.03	99.5	79.63	2,167	172,558	1.0	172,558
							1.0	172,558
～

～

～

計		160.06	99.5	159.26		339,940		339,940
								339,940

⑨年額支払賃料	339,940 円　×　12ヶ月　＝　 4,079,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,079,280 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 338,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,740,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	339,940 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 339,940 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 158,200 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,902,017 円　　　　（　 23,649 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０５　　　　-5	1,859 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,978	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,167 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０５　　　　-4	1,908 ( 1,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 78.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,549
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,171 円	4,079,280　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 691,571 円　（　　　　　　 4,191 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 160.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,853,600 円（　　　　　 11,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,902,017 円
②総費用	691,571 円
③純収益　①－②	3,210,446 円
④建物等に帰属する純収益	1,853,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,356,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,320,890 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,005 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,715,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
ふじみ野 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ふじみ野 -12

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　阿久津　裕志

TEL.

鑑定評価額

46,000,000 円

１㎡当たりの価格

279,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ふじみ野市ふじみ野４丁目３番１４｢ふじみ野４－３－２２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅Ｓ2	中規模一般住宅が見られる区画整理済の住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	ふじみ野 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.4 ｍ、奥行　約　　 17.6 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

ふじみ野駅西方

680m

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済で駅徒歩圏内の希少性がある住宅地域であり今後も安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線沿線で、概ねふじみ野市、富士見市、三芳町の圏域。需要者の中心は東武東上線沿線の居住者
のほか圏外からの転入者が多く見受けられる。当地域は急行停車駅のふじみ野駅徒歩圏内にあり土地区画整理済の利便
性及び環境の良好な住宅地域となっており需要は高いものの供給は比較的少ない。土地は１６５㎡程度で４，０００万
円台後半、新築の戸建物件は敷地規模にもよるが５，０００万円台の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地の周辺には一般住宅のほかアパート等が混在するが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。
比準価格は当該住宅地に係る市場性を反映し実証的で規範性が高い。一方収益価格は快適性を重視する当該住宅地にお
ける説得性はやや低いものと判断される。以上より、本件においては比準価格を標準とし収益価格を参考に代表標準地
との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ふじみ野 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 180,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.5]

100
[ 67.2]

[104.5]
100

279,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの厳しい状況が緩和ぎみも
持ち直しに弱い動きがあり、ふじみ野市の住
宅地の地価は横這いから回復傾向で推移して
いる。

ふじみ野駅に近い区画整理済住宅地で希少性
があり需要は根強い。地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  -4.3
環境　　　　　　 -29.3
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－１１ -24509	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4.5m、角地		２中専 (70,200)
b	２２０１－０３ -24503	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
c	２２０１－０９ -23504	富士見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,160)
d	２２０１－０９ -24505	ふじみ野市		更地	（　）	長方形	北西15.5m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
e	２２０１－０６ -24503	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,505	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	242,032	100 [ 88.2]	274,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	287,000
b	(　 ) 252,275	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	243,101	100 [ 90.4]	268,917		281,000
c	(　 ) 258,640	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	244,976	100 [ 88.3]	277,436		290,000
d	(　 ) 288,889	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	286,327	100 [ 96.4]	297,020		310,000
e	(　 ) 206,302	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	204,269	100 [ 74.6]	273,819		286,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

ふじみ野 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,883,744	690,807	3,192,937	1,853,600	1,339,337	（　0.9735） 1,303,845	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	28,344,457 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.57	ＬＳ2	160.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.4 m x 17.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ４戸、平均専有面積４０㎡程度

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.03	99.5	79.63	2,092	166,586	1.0	166,586
							1.0	166,586
2～ 2	居宅	80.03	99.5	79.63	2,157	171,762	1.0	171,762
							1.0	171,762
～

～

～

計		160.06	99.5	159.26		338,348		338,348
								338,348

⑨年額支払賃料	338,348 円　×　12ヶ月　＝　 4,060,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,060,176 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,995 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,723,181 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	338,348 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,103 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,348 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 157,460 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,883,744 円　　　　（　 23,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０５　　　　-2	1,998 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 83.3]	100 [110.0]	2,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,157 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０７　　　　-9	1,472 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.9]	100 [100.0]	1,905
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	162,407 円	4,060,176　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 690,807 円　（　　　　　　 4,187 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 160.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,853,600 円（　　　　　 11,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,883,744 円
②総費用	690,807 円
③純収益　①－②	3,192,937 円
④建物等に帰属する純収益	1,853,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,339,337 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,303,845 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,902 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,344,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）