別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 ふじみ野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ふじみ野 -7 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ふじみ野市大原２丁目１７０８番８ ｢大原２－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 上福岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 上福岡駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では大型商業施設が開業し、大規模分譲マンションの建設が予定されている。周辺環境が大きく変わる可能 性があるが、成熟した住宅地域であり今しばらくは現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ねふじみ野市を中心に富士見市、三芳町の各駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者の 中心は圏内居住者が大半を占めるが、圏外からの転入者もみられる。戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域であり、 周辺の大型商業施設の開業を受け、需要の向上も期待されるが、現時点では影響は限定的である。中心価格帯は、１０ ０㎡程度の土地で１，５００万円前後、新築戸建住宅の把握はやや困難であるが３，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、また、前面道路幅員の関係から許容容積率が低く、共同住宅の想定は困難であり、収 益価格は試算しなかった。居住の快適性を指標とした自己の居住用の戸建住宅を建設することを目的とした取引が大半 であり、かつ類似地域において規範性を有する取引事例を得られた。以上より、市場参加者の属性を踏まえ、市場の実 勢を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ふじみ野 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.5] 100 [112.9] [101.5] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内・県内景気はコロナ禍による厳しい状況 が緩和されつつあり、持ち直しの動きが見ら れるものの先行きは依然としてやや不透明な 状況にある。 地域要因に大きな変動はないが、新型コロナ ウイルス感染症の影響により下落した地価は 住環境良好な地域を中心として回復基調にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.9 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％