鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０３ -24508	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.8m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	２２０１－０６ -24503	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２２０１－０６ -24506	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	２２０１－０５ -24504	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２０１－０７ -24520	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,643	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	188,765	100 [ 104.7]	180,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 206,302	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	204,269	100 [ 110.0]	185,699		188,000
c	(　 ) 167,129	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	160,572	100 [ 90.9]	176,647		179,000
d	(　 ) 170,000	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	166,369	100 [ 91.7]	181,427		184,000
e	(　 ) 170,051	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	168,041	100 [ 97.6]	172,173		175,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -10.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

ふじみ野 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,125,827	429,396	1,696,431	1,284,280	412,151	（　0.9735） 401,229	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,722,370 円　　　　（　 78,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.76	ＬＳ2	111.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	111 ㎡	9.1 m x 12.4 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専有面積５５㎡程度

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.50	99.6	55.30	1,649	91,190	1.0	91,190
							1.0	91,190
2～ 2	居宅	55.50	99.6	55.30	1,700	94,010	1.0	94,010
							1.0	94,010
～

～

～

計		111.00	99.6	110.60		185,200		185,200
								185,200

⑨年額支払賃料	185,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,222,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,222,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 184,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,037,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	185,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 185,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 86,188 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,125,827 円　　　　（　 19,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０３　　　　-3	1,441 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,773 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０５　　　　-5	1,859 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.3]	100 [100.0]	1,692
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,000 円	19,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,896 円	2,222,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,000 円	19,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 429,396 円　（　　　　　　 3,868 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 111.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,284,280 円（　　　　　 11,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,125,827 円
②総費用	429,396 円
③純収益　①－②	1,696,431 円
④建物等に帰属する純収益	1,284,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	412,151 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	401,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,722,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
ふじみ野 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ふじみ野 -5

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　良彦

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ふじみ野市駒西２丁目４２３番２２｢駒西２－９－２５｣				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域	北西5.3m市道	水道、ガス、下水	ふじみ野 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．３ｍ市道

交通

施設

ふじみ野駅北方

1.0km

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ねふじみ野市、富士見市、三芳町内の住宅地域である。需要者の中心は、東武東
上線沿線の居住者で、自己居住目的で購入するケースが多い。景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が
徐々に緩和されつつあり、地価は上昇に転じている。土地は１００㎡程度で１，０００万円台後半、新築の戸建物件は
敷地１００㎡程度で３，０００万円台前半の物件が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域であるが、アパートは自用地の利活用に係るものがほとんどである。不動
産の取引は、自己居住目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　ふじみ野 -1                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    181,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、新型コロナウイルス感染症によ
る厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、市
内の取引件数も増加している。

既存の住宅地域であり、地域要因に影響を及
ぼすような変動要因はないが、地価は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０３ -24508	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.8m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	２２０１－０６ -24503	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２２０１－０６ -24506	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	２２０１－０５ -24504	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２０１－０７ -24520	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,643	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	189,140	100 [ 104.7]	180,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 206,302	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	204,676	100 [ 110.0]	186,069		189,000
c	(　 ) 167,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	159,932	100 [ 93.6]	170,868		173,000
d	(　 ) 170,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	167,194	100 [ 91.7]	182,327		185,000
e	(　 ) 170,051	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	168,376	100 [ 95.7]	175,941		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -10.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

ふじみ野 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,122,015	429,237	1,692,778	1,284,280	408,498	（　0.9735） 397,673	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,645,065 円　　　　（　 77,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.76	ＬＳ2	111.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	111 ㎡	9.1 m x 12.4 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専有面積５５㎡程度

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.50	99.6	55.30	1,646	91,024	1.0	91,024
							1.0	91,024
2～ 2	居宅	55.50	99.6	55.30	1,697	93,844	1.0	93,844
							1.0	93,844
～

～

～

計		111.00	99.6	110.60		184,868		184,868
								184,868

⑨年額支払賃料	184,868 円　×　12ヶ月　＝　 2,218,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,218,416 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 184,129 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,034,287 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	184,868 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,695 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 184,868 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 86,033 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,122,015 円　　　　（　 19,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０５　　　　-5	1,859 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０３　　　　-5	1,582 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,665
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,000 円	19,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,737 円	2,218,416　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,000 円	19,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 429,237 円　（　　　　　　 3,867 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 111.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,284,280 円（　　　　　 11,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,122,015 円
②総費用	429,237 円
③純収益　①－②	1,692,778 円
④建物等に帰属する純収益	1,284,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	408,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	397,673 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,645,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,900 円／㎡）