別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吉川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉川 -2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉川市高久１丁目３０番１３ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 吉川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 吉川駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 街区の整然とした区画整理済みの閑静な住宅地である。都心への接近性にやや難があるが、住環境は良好で今後 とも同様の環境を維持して推移するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線、並びに周辺市の鉄道駅から徒歩圏の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏に居 住の１次取得者が想定されるが、他市からの転入者もみられる。都心への接近性がやや劣ることや、宅地規模がやや大 きいこと等から需要者は限定される。新型コロナウイルス感染症の影響で、地価は低下傾向である。中心となる価格帯 は、５０坪前後の土地で１，６００～１，９００万円程度、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸用の住宅もみられるが、土地取引の中心は自己戸建住宅目的である。基準容積率、建築費、収益性の観点 から賃貸用収益物件建築の実現可能性は低く、収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産 に係る取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。比準価格が需要者の属性、市場の特性に最も適合す ると判断し、これを標準とし、代表標準地との規準による価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [113.4] [101.5] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費の伸びは低調であるが、完全失業率 は低水準で推移している。市内の土地取引件 数、戸建て住宅着工件数はおおむね横ばいと なっている。 地域要因に特段の変化は見られない。最寄り 駅からやや距離はあるが、街並みの整然とし た、中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 個別的要因に特段の変化は見られない。接面 道路は北東側、幅員６ｍである。競争力は普 通程度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％