鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日高 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	入間 -211445	入間市		森林		ほぼ台形	北2m市道		｢調区｣
b	飯能 -210338	飯能市		森林		ほぼ長方形	北3m私道		都計外地森計
c	飯能 -210363	飯能市		森林		不整形	南東1.7m市道		都計外地森計
d	ときがわ -211039	比企郡ときがわ町		森林		ほぼ台形	西5.2m町道		（都）
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,016	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	3,013	100 [ 105.6]	2,853	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	2,850
b	(　 ) 2,118	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	2,116	100 [ 71.8]	2,947		2,950
c	(　 ) 2,112	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	2,106	100 [ 71.8]	2,933		2,930
d	(　 ) 2,286	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	2,272	100 [ 97.9]	2,321		2,320
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.03	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.03	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -24.4	自然　　　　 -5.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.03	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -24.4	自然　　　　 -5.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.09	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	自然　　　　 -5.0	宅地化　　　 +5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 2,820 円／㎡]

日高 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
開発用途が特定出来ず、さらに転換後、造成後の事例の収集が困難であったため、適用を断念した。

日高 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

対象標準地は雑木林であるが、林業経営を前提としても需要の低迷と造林費の増大により
、投資採算性が乏しい。また、賃貸市場も形成されていないため収益還元法は断念した。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
日高 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日高 13-1

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　小貫　洋一

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

2,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						4.3 倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	純

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

日高市大字北平沢字切宇田１４１５番１

②地積(㎡)

5,695

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

県道や集落に近く、雑
木が多い緩傾斜の平地
林

北西6m市道、南東側道

水道

高麗川

3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 100 ｍ、西　 300 ｍ、南　 200 ｍ、北　 200 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 5,700 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　北　)向　5 °

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

北西６ｍ市道

交通

施設

高麗川駅北西方

3.4km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

当面、地域要因に大きな変化はないが、今後、日高市内の幹線道路の整備により、県道背後の対象地についても
、資材置き場、公共公益施設地等としての需要が高まる可能性がある。

(3)最有効使用の判定

開発見込素地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 2,800 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日高市及び周辺市町村の林地が存する圏域である。典型的需要者は、資材置き場、並びに社会福祉施設
地、レクリエーション施設地等の公共公益目的等での利用を考える事業者、公共団体などが想定される。対象地は雑木
の多い山林であり林地本来の利用は考えにくいが、市内の幹線道路の整備、造成転換後の用途の土地の需給動向等によ
っては、今後、開発を見込んだ需要が増える可能性もある。需要の中心となる価格帯は、坪９千円程度と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の市街化調整区域の林地地域において、規範性のある転用目的での取引は少なく、控除法の適用は困難で
ある。また、近隣地域及びその周辺は雑木が多い山林であり林業収益は見込めず、林業経営の実態も少ないため、収益
還元法の適用も難しい。よって、これらの手法の適用は断念し、市場の実勢を反映する複数の取引事例から求められた
実証的で規範性の高い比準価格のみを採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍を契機とする戸建住宅地需要の高まり
などにより、日高市の市街化調整区域における不動
産全般の需給も改善傾向にある。

特別な地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較