鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日高 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日高 -210971	日高市		更地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、南3.8m、西3.6m、三方路		１住居 (70,200)
b	日高 -210972	日高市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
c	日高 -211466	日高市		建付地	（　）	不整形	南13.5m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	毛呂山 -210027	入間郡毛呂山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.7m町道、北東4m、角地		商業地区計画等 (100,342)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,757	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	54,551	100 [ 70.2]	77,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,700
b	(　 ) 61,538	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,984	100 [ 93.7]	65,084		65,100
c	(　 ) 45,098	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	46,949	100 [ 61.5]	76,340		76,300
d	(　 ) 118,994	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	114,604	100 [ 86.3]	132,797		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -11.8	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

日高 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,052,589	2,365,040	7,687,549	7,100,520	587,029	（　0.9718） 570,475	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,763,679 円　　　　（　 43,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日高 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	187.00	Ｓ3	561.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	250 ㎡	10.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準仕様タイプの３階建店舗・事務所を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.00	90.0	168.30	2,003	337,105	6.0	2,022,630
							1.0	337,105
2～ 2	事務所	187.00	90.0	168.30	1,602	269,617	6.0	1,617,702
							1.0	269,617
3～ 3	事務所	187.00	90.0	168.30	1,602	269,617	6.0	1,617,702
							1.0	269,617
～

～

計		561.00	90.0	504.90		876,339		5,258,034
								876,339

⑨年額支払賃料	876,339 円　×　12ヶ月　＝　 10,516,068 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 504.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 302,940 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,819,008 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,081,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,737,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,258,034 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 876,339 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 268,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,052,589 円　　　　（　 40,210 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日高（賃）　　　　-210505	1,031 ( 1,000)	100 [100.0]	[ 97.8] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 68.8]	100 [100.0]	1,685	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,003 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日高（賃）　　　　-210506	1,451 ( 1,409)	100 [100.0]	[ 98.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 65.9]	100 [100.0]	2,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日高 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,000 円	94,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	649,140 円	10,819,008　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 246,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 805,800 円	94,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,365,040 円　（　　　　　　 9,460 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,800,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,100,520 円（　　　　　 28,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,052,589 円
②総費用	2,365,040 円
③純収益　①－②	7,687,549 円
④建物等に帰属する純収益	7,100,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	587,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	570,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,763,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
日高 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日高 5-2

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　小貫　洋一

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

82,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日高市高麗川１丁目１番３１				②地積　(㎡)	250 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東18m県道	水道、ガス、下水	高麗川 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 45 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８．０ｍ県道

交通

施設

高麗川駅西方

140m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

高麗川駅西口の商業地域であるが、新型コロナ禍が長期化すると、駅の乗降客数の減少などにより、店舗の売り
上げ等への影響も長期化するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日高市及びその周辺市町を含む圏域内の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する個
人事業主又は中小の法人等である。商圏となる背後地域の住民の高齢化、並びに郊外型の大型商業施設への顧客の流出
などにより、市中心部の商店街は衰退傾向にある。また、駅の乗降客数の減少が地価の下落圧力となったが、不動産市
況全般の回復傾向に伴い、需給は改善傾向にある。取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から適切に試算されたものであり実証性がある。一方、日高
市中心市街地の店舗、事務所の賃貸市場の成熟の程度は高くない。また、商業地としての衰退傾向から空室が目立ち、
周辺相場を意識した土地取引が多いという市場実態がある。よって、市場実勢を反映した比準価格を重視し標準とし、
商業地の収益性を反映した収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　飯能 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[166.2]

[100.0]
100

82,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍により景気は落ち込み、飲食業
やサービス業を中心に実店舗の売り上げも落
ちたが、商業収益は全般的に回復傾向にある
。

新型コロナ禍により駅の乗降客数が減少し、
駅周辺の実店舗の売り上げにマイナスの影響
を与えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.1
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

日高 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日高 -210971	日高市		更地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、南3.8m、西3.6m、三方路		１住居 (70,200)
b	飯能 -210529	飯能市		更地	（　）	不整形	南西11m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	飯能 -210561	飯能市		更地	（　）	不整形	北4m市道、東1.7m、角地		商業 (80,240)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,757	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	54,551	100 [ 62.0]	87,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,000
b	(　 ) 60,504	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	95,654	100 [ 114.6]	83,468		83,500
c	(　 ) 104,885	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,570	100 [ 119.4]	87,580		87,600
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -15.7	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.1	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,400 円／㎡]

日高 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,984,959	2,286,677	7,698,282	7,100,520	597,762	（　0.9718） 580,905	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,960,472 円　　　　（　 43,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日高 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	187.00	Ｓ3	561.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	250 ㎡	10.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域における賃貸需要を考慮のうえ、低層の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.00	90.0	168.30	1,989	334,749	6.0	2,008,494
							1.0	334,749
2～ 3	店舗事務所	187.00	90.0	168.30	1,591	267,765	6.0	1,606,590
							1.0	267,765
～

～

～

計		561.00	90.0	504.90		870,279		5,221,674
								870,279

⑨年額支払賃料	870,279 円　×　12ヶ月　＝　 10,443,348 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 504.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 302,940 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,746,288 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,074,629 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,671,659 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,221,674 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 870,279 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 266,305 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,984,959 円　　　　（　 39,940 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯能（賃）　　　　-210908	1,895 ( 1,892)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,936	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,055 円/㎡　月額支払賃料（　 1,989 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯能（賃）　　　　-210907	2,031 ( 1,919)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,181
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日高 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,000 円	94,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	644,777 円	10,746,288　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 805,800 円	94,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,286,677 円　（　　　　　　 9,147 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,800,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,100,520 円（　　　　　 28,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,984,959 円
②総費用	2,286,677 円
③純収益　①－②	7,698,282 円
④建物等に帰属する純収益	7,100,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	597,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	580,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,960,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,800 円／㎡）