別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 日高 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中田　一   TEL.

鑑定評価額 7,940,000 円  １㎡当たりの価格 45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市武蔵台７丁目１１番１５ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 高麗 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   160 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 １９７７年、東急不動産が開 発した丘陵の団地。居住誘導 区域内。 街 路 基準方位北　５．０ ｍ　市道 交通 施設 高麗駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としての地域要因は安定的であると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、西武池袋線、ＪＲ八高線、ＪＲ川越線及び東武越生線沿線の住宅地域である。近隣地域は丘陵地 帯であり、交通・生活利便性に難がある。中心となる需要者の属性は、同一需給圏の地縁者と一部都心通勤者である。 建売住宅地であったため更地取引は稀である。近年における市場での需給動向は、住民の高齢化も進み、不動産価格は 緩やかに下降傾向である。市場での需要の中心となる中古戸建の価格帯は、１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、１９７７年に東急不動産によって開発されたニュータウンである。自用目的が住宅取引の中心である。賃 貸市場が形成されていないため収益還元法は断念した。よって、収集した取引事例から求めた推定価格を対象標準地の 地域的特性の類似性等によって、比較考量して比準価格の試算を行った。これに代表標準地の公示価格との均衡を保た せ、前年の当該標準地の鑑定評価額からの推移も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日高 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.5] 100 [174.4] [101.5] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は、新型コロナウイルス感染症による 厳しい状況が徐々に緩和される中で、このと ころ持ち直しの動きがみられる。」内閣府月 例経済報告 日高市は継続的に人口減少、高齢化率上昇の 状態である。　新型コロナ禍によって減少し た取引件数は回復傾向にあるが、地価は下落 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.4 交通・接近　　　 +17.1 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％