別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
日高 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 -3 埼玉県 埼玉第9 氏名  不動産鑑定士 中田 一   TEL.
鑑定評価額 9,080,000 円  1㎡当たりの価格 53,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
43,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
日高市大字原宿字稲荷363番15
②地積
 (㎡)
169  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
北西4m市道 水道、ガス、下水 高麗川

1.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
最寄り駅徒歩圏周辺の既成の
住宅地である。空き家が散見
される。居住誘導区域内。


基準方位北 4.0
m 市道
交通

施設
高麗川駅北東方

1.3km
法令

規制
1中専
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
住宅地としての地域要因には大きな変化はなく、需要の弱含みが予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            53,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はJR川越、八高線及び東武越生線の沿線で日高市及び周辺市町の住宅地域。近隣地域は最寄駅への
近接性にやや劣り道路幅員も狭隘である。中心となる需要者の属性は同一需給圏在住者であるが都心通勤者の移住も散
見される。近年における市場の需給動向は、需要は弱含みである。不動産価格は低下傾向である。市場での取引の中心
となる価格帯は土地で1,000万円前後、戸建物件では2,000万円台である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中規模の戸建住宅地域である。住宅の取引は自用目的のものが中心である。住宅の賃貸市場が形成されてい
ないため収益還元法は断念した。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を対象標準地の地域的特性の類似
性等によって比較考量して比準価格を試算した。これに、代表標準地の公示価格との均衡を保たせ、前年鑑定評価額か
らの推移も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 日高 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
         79,400 円/㎡
[ 99.5]
100
100
[104.5]
100
[147.3]
[101.5]
100
52,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           54,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
「景気は、新型コロナウイルス感染症による
厳しい状況が徐々に緩和される中で、このと
ころ持ち直しの動きがみられる。」内閣府月
例経済報告

日高市は継続的に人口減少、高齢化率上昇の
状態である。 新型コロナ禍によって減少し
た取引件数は回復傾向にあるが、地価は下落
傾向である。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.5
交通・接近    +12.6
環境       +24.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 日高 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 日高

-210968
日高市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居
地区計画等
(60,200)
b 日高

-210919
日高市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東5.5m市道
、北東1.8m、
角地



1住居

(60,200)
c 日高

-210903
日高市

建付


  
(           ) 
長方形 南9m区画街路
、中間画地




1中専
地区計画等
(60,150)
d 毛呂山

-210032
入間郡毛呂山町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6.5m町道、
中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
71,523  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

68,375 
100
[ 110.6]

61,822 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

62,700 
b (            
50,102  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.4]

49,213 
100
[ 109.4]

44,984 

45,700 
c (            
75,316  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

70,769 
100
[ 117.3]

60,332 

61,200 
d (            
46,708  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

45,257 
100
[ 107.7]

42,021 

42,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +7.4 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.5 交通・接近   +6.7 環境       0.0
画地      +1.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.5 交通・接近  +12.3 環境      -1.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.5 交通・接近   +4.1 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      53,700 円/㎡]  



日高 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅地域にあり、戸建住宅の賃貸借の需要・供給が見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元
法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
日高 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 -3 埼玉県 埼玉第9 氏名  不動産鑑定士 小貫 洋一   TEL.
鑑定評価額 9,080,000 円  1㎡当たりの価格 53,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
43,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
日高市大字原宿字稲荷363番15
②地積
 (㎡)
169  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
北西4m市道 水道、ガス、下水 高麗川

1.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
.0m市道
交通

施設
高麗川駅北東方

1.3km
法令

規制
1中専
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
既成の住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            53,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR八高線、川越線及び西武池袋線の沿線で、日高市を中心に周辺市町も含む圏域に存する住宅地域。
需要者の中心は当該圏内に居住する一次取得者層である。近隣周辺は狭隘な道路が多く、都心へのアクセス、駅距離な
どの交通接近条件でも劣るが、働き方・ライフスタイルの変化により特に広めの戸建住宅地に対する選考性が増し、需
給は改善傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で1,000万円、新築戸建で2,300万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
想定される賃料水準に比して建築費単価が高く投資採算性が見込めないため、収益還元法は適用しなかった。近隣周辺
にはアパート等の収益物件も見られるが、賃貸や投資用などの収益目的での取引は少なく、需要の多くが自己居住用を
中心とした取引である。比準価格はこの取引の価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。したがって比準価格
を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 日高 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
         79,400 円/㎡
[ 99.5]
100
100
[104.5]
100
[143.7]
[101.5]
100
53,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           54,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
在宅ワーク等、働き方・ライフスタイルの変
化に伴い、広い一戸建て住宅に対する選考性
が増している。日高市の総人口は減少傾向に
ある。

特別な地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.5
交通・接近    +12.6
環境       +21.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 日高 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 日高

-210918
日高市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北東4m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
b 日高

-210917
日高市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5m私道、
北東4.5m、
北西2m、
三方路


1低専

(50,80)
c 日高

-210907
日高市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
d   
(           ) 
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
57,289  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[  98.5]

57,987 
100
[ 100.9]

57,470 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

58,300 
b (            
43,438  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.5]

50,652 
100
[ 105.3]

48,103 

48,800 
c (            
48,403  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

47,545 
100
[  89.6]

53,064 

53,900 
d (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.3 環境      -6.0
画地      -1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -9.2 環境     +16.0
画地     -14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -7.5 環境      -5.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      53,700 円/㎡]  



日高 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
想定される賃料水準に比して建築費単価が高騰しており、投資採算性が見込めないため、収益還元法は非適用と
した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ