別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 日高 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市大字高萩字彌次郎２４１番３ (武蔵高萩駅北３７街区１２) ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整理中の住 宅地域 南東9m区画街路 水道、下水 武蔵高萩 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行中 街 路 基準方位　北　　９ ｍ区画街路 交通 施設 武蔵高萩駅北西方 250m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業が進行中であり、住宅地域としての熟成度が増すものと予測する。立地適正化計画による土地価格 等への影響は現在のところ認められない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八高線、ＪＲ川越線、及び東武越生線沿線で日高市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心 は、同一需給圏内の居住者が殆どを占めるが、土地区画整理事業が進行中である為、同一需給圏外からの転入も見られ る。住環境が向上しつつあり、需給は均衡している。土地価格総額で１，５００万円前後、新築戸建３，０００万円前 後が需要の中心である。新型コロナの影響はほぼ見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的の取引が中心である。また、事業収支の観点から、共同住宅の建築を想定することが現実的では ないため、収益還元法の適用を断念した。よって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合 的に比較調整し、類似する他の標準地との均衡をも考慮し、前年鑑定評価額からの推移をも総合的に勘案し、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる景気後退からは回復中であ るが、米中の対立、世界的なインフレ傾向に よる影響が懸念される。 区画整理事業が進行中であり、住宅地域とし て成熟しつつある。立地適正化計画による土 地価格等への影響は現在のところ認められな い。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動はみられない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％