別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 鶴ケ島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴ケ島 -11 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人   TEL.

鑑定評価額 7,240,000 円  １㎡当たりの価格 81,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴ケ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 鶴ケ島 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 鶴ケ島駅南西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の小規模一般住宅が密集した既成住宅地域で、特段の変動要因もないことから、今後も現状の住環境 を維持して推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、東武越生線、ＪＲ川越線沿線で、鶴ヶ島市を中心に、坂戸市、川越市の圏域に属する住宅地 域。需要者の中心は圏域内の居住者又は周辺市町からの転入者で、サラリーマンを中心とした一次取得者層。需要は利 便性や住環境の良好な住宅地に向かう傾向が見られ、総額からの値頃感はあるものの駅への接近性に劣る当該地域の需 要はやや限定的である。市場での中心価格帯は、新築戸建物件で２，０００万円前後～２，０００万円台前半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、標準地の画地規模から収益採算性に見合う建物の想定が困難であるため、 収益還元法の適用は見送った。近隣地域は自用の取引が中心であり、この取引が価格水準を形成していることから、本 件では前年公示価格を基礎として、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地から検討した価格との均衡を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [129.8] [101.5] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は概ね横ばい、老年人口は増加傾 向で推移している。市況は総じて持ち直しの 動きが続いているものの先行きは不透明であ る。 既成住宅地域で変化に乏しく、価格形成に影 響を及ぼす地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.8 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％