鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鶴ケ島 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－１２ -24107	鶴ケ島市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東12.2m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,200)
b	２２０１－０８ -24110	鶴ケ島市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２０１－１２ -23908	坂戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m区画街路、北東6m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
d	２２０１－０２ -23913	坂戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東4.5m、角地		１中専 (70,200)
e	２２０１－１３ -23903	坂戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		２中専 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,663	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	150,366	100 [ 90.6]	165,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 119,736	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	133,572	100 [ 77.9]	171,466		179,000
c	(　 ) 155,316	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	149,668	100 [ 91.0]	164,470		172,000
d	(　 ) 135,347	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	130,037	100 [ 78.8]	165,022		172,000
e	(　 ) 146,287	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	141,107	100 [ 92.6]	152,383		159,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

鶴ケ島 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,790,016	536,277	2,253,739	1,661,620	592,119	（　0.9735） 576,428	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,531,043 円　　　　（　 92,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鶴ケ島 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.94	ＬＳ2	143.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	10.1 m x 13.3 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプの４戸からなる共同住宅、平均専有面積は３６㎡程度を想定

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	71.55	99.4	71.15	1,610	114,552	1.0	114,552
							1.0	114,552
2～ 2	居宅	71.55	99.4	71.15	1,660	118,109	1.0	118,109
							1.0	118,109
～

～

～

計		143.10	99.4	142.30		232,661		232,661
								232,661

⑨年額支払賃料	232,661 円　×　12ヶ月　＝　 2,791,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,791,932 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,261 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,674,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,661 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 232,661 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,790,016 円　　　　（　 20,667 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－１３　　　　-24106	1,454 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 88.2]	100 [100.0]	1,754	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,731 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０１　　　　-24107	1,371 ( 1,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.2]	100 [100.0]	1,708
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鶴ケ島 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,500 円	25,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,677 円	2,791,932　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,800 円	25,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 536,277 円　（　　　　　　 3,972 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 143.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,661,620 円（　　　　　 12,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,790,016 円
②総費用	536,277 円
③純収益　①－②	2,253,739 円
④建物等に帰属する純収益	1,661,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	592,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	576,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,531,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
鶴ケ島 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鶴ケ島 -8

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　中山　健人

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鶴ケ島市大字藤金字大境８４６番９９ (若葉駅西口４－６)				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が多い区画整理事業が進む住宅地域	南東6m区画街路	水道、ガス、下水	若葉 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.1 ｍ、奥行　約　　 13.3 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整理が進行中で、徐々に
住宅が増加している。

街

路

基準方位北　　　区
画街路６ｍ

交通

施設

若葉駅南西方

330m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

若葉駅に近い土地区画整理中の住宅地域で、事業の進展に伴い住宅が増加傾向にあり、今後も発展的に良好な住
宅地域を形成していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線、東武越生線、ＪＲ川越線沿線で、概ね鶴ヶ島市、坂戸市、川越市の圏域。需要者の中心は圏
域内の居住者あるいは周辺市町からの転入者で、３０～４０歳台の一次取得者層である。若葉駅に近い利便性の良好な
住宅地域で、土地区画整理事業による環境整備の進展が地価を押し上げる一因となっている。建物や敷地の規模により
異なるものの、需要の中心価格帯は新築戸建物件で３，０００万円台半ば～後半程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅を中心とする土地区画整理中の住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視され、
土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。近隣地域の土地取引は自用目的
が中心であり、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、比準価格を標準に
収益価格を参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鶴ケ島 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 64.7]

[104.5]
100

168,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の総人口は概ね横ばい、老年人口は増加傾
向で推移している。市況は総じて持ち直しの
動きが続いているものの先行きは不透明であ
る。

周辺地域も含め土地区画整理事業による環境
整備が進行しており、駅に近い良好な住環境
を反映して当該地域の地価は上昇を示してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.1
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

鶴ケ島 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－１２ -23908	坂戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m区画街路、北東6m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
b	２２０１－０２ -24109	鶴ケ島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２０１－１３ -23903	坂戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		２中専 (60,180)
d	２２０１－１３ -23915	坂戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２２０１－０４ -24101	鶴ケ島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,316	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	154,244	100 [ 90.9]	169,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 130,814	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	135,399	100 [ 76.1]	177,922		186,000
c	(　 ) 146,287	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	141,107	100 [ 91.8]	153,711		161,000
d	(　 ) 120,135	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	118,833	100 [ 71.0]	167,370		175,000
e	(　 ) 107,982	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	103,952	100 [ 70.2]	148,080		155,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.3	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 172,000 円／㎡]

鶴ケ島 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,795,124	536,582	2,258,542	1,661,620	596,922	（　0.9735） 581,104	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,632,696 円　　　　（　 93,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鶴ケ島 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.94	ＬＳ2	143.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	10.1 m x 13.3 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積３６㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

パイプスペース等の内部共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	71.55	99.4	71.15	1,613	114,765	1.0	114,765
							1.0	114,765
2～ 2	居宅	71.55	99.4	71.15	1,663	118,322	1.0	118,322
							1.0	118,322
～

～

～

計		143.10	99.4	142.30		233,087		233,087
								233,087

⑨年額支払賃料	233,087 円　×　12ヶ月　＝　 2,797,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,797,044 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,679,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,087 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,087 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,323 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,795,124 円　　　　（　 20,705 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－１３　　　　-23901	1,702 ( 1,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	1,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,735 円/㎡　月額支払賃料（　 1,663 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－１３　　　　-24101	1,443 ( 1,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,818
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鶴ケ島 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,500 円	25,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,882 円	2,797,044　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,800 円	25,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 536,582 円　（　　　　　　 3,975 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 143.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,661,620 円（　　　　　 12,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,795,124 円
②総費用	536,582 円
③純収益　①－②	2,258,542 円
④建物等に帰属する純収益	1,661,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	596,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	581,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,304 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,632,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,600 円／㎡）