別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 鶴ケ島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴ケ島 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 87,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴ケ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 若葉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 若葉駅南西方 1.2km 法令 規制 ２低専 (60,120) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地で、既存建物の建替え等が行われつつ、今後も現状の住環境を維持して安定 的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、東武越生線、ＪＲ川越線沿線で、鶴ヶ島市を中心に坂戸市、川越市の圏域。需要者は圏域内 の居住者あるいは周辺市町からの転入者で、市内又は都心に通勤する勤労者世帯が中心である。利便性の良好な駅周辺 や新興住宅地に需要が向かう傾向にあり既存住宅地の需要増は見られない。当該地域では既存住宅の建替えや中古物件 が取引の中心となるため新築戸建での中心価格帯の把握は難しいが、概ね２，０００万円台後半程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は建築協定により戸建若しくは連棟式住宅（共同住宅を除く）に限定された住宅地域である。戸建住宅が標準 的で、収益物件の建築が制限されていることから収益還元法は非適用とした。近隣地域の土地取引は自用目的の取引が 主で、この取引が価格水準を形成していることから、本件では、前年公示価格を基礎として、比準価格を標準とし、代 表標準地から検討した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [124.8] [104.5] 100 87,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は概ね横ばい、老年人口は増加傾 向で推移している。市況は総じて持ち直しの 動きが続いているものの先行きは不透明であ る。 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 で、地域要因に特段の変動は認められず、地 価は横ばいで推移している。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％