別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 幸手 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -6 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市香日向２丁目８８８番２３ ｢香日向２－２－４｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 東鷲宮 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 東鷲宮駅東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。新型コロ ナウィルス感染症の問題が未だ収束しておらず、利便性の劣る地域の地価は引き続き下落傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸手市内の住宅地域。需要者は一次取得者層が大半を占め、幸手市及び周辺の居住者が多い。土地相場は 坪１０万円台後半である。供給は中古住宅または更地としての売却が中心である。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次 取得者が多く、新築戸建住宅は２，０００万円台前半の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、戸建住宅の多い住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、転勤等に伴う戸建住宅の賃貸はあるものの 、一時的な利用方法となっている。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取 引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [113.5] [103.0] 100 53,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の問題が未だ収束 しておらず、利便性の劣る地域の地価は引き 続き下落傾向となっている。 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅 地域である。駅からの距離が遠く利便性が劣 るため、地価は引き続き下落傾向となってい る。 西向きの画地である。基準方位を北向きとし て捉えているため、日照等の点で競争力が優 る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％