別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 幸手 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄   TEL.

鑑定評価額 9,380,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市大字中川崎字屋敷前２５１番２外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が見られる 住宅地域 東6m市道 水道 幸手 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   280 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 幸手駅北西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の既成の農家住宅地域で、市街地の地価水準がまだ下落傾向にあり、当該地域もその外延的な影響を 受けて下落基調が続いている。下落率は昨年よりもやや拡大しており、今後この傾向は続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線、東武日光線の概ね幸手市、杉戸町、宮代町の市街化調整区域の圏域である。需要者の大 半は農村地域を主とした個人間の売買及び調整区域内で開発された分譲住宅が中心である。区域内は、都市計画法第３ ４条の法的規制をクリアーすれば住宅建築が可能である。コロナ禍が収まりつつあるが需給関係は弱含みである。同一 需給圏内には大きな開発はない。取引水準は、農家住宅地の標準的規模５００㎡で、９４０万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調整区域内でアパート及び貸家等の収益物件は皆無であることから収益価格の非適用地点であり、また、積算価格にお ける原価法は後述の理由で適用できなかった。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する農家住宅を中心とする 住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮代 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [101.7] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸 数はともに増加している。人口は毎年減少基 調で推移し、世帯数は核家族化で年々微増の 傾向にある。 ３４条１２号地域で、交通利便性、環境条件 等が劣るために土地需要に乏しく、地価は下 落基調が続いている。下落率は昨年よりもや や拡大している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％