別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 幸手 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -4 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市北１丁目３３３１番７ ｢北１－１９－２５｣ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 多い住宅地域 北5m市道 水道、下水 幸手 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北　５ ｍ市道 交通 施設 幸手駅北方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の戸建住宅地域で価格帯はやや低位エリア。地域別人口の減少が止まらず、不動産取引市場はコロナ禍 収束の見通しが立たない中で弱含み傾向が続くと予測するが、今後は新変異株や原油高の動向如何にもよる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武日光線・ＪＲ宇都宮線沿線で幸手市及び隣接市町に跨る駅徒歩圏の中規模住宅地域を含む圏域。需要 者の中心は一次取得者層で沿線居住者が多い。北１丁目のうち旧来の戸建住宅地は建替えやリフォームのほか中古物件 取引がメインで、需給とも郊外（調区の１１号区域）に比べて弱いが、コロナ禍の回復期にあって建替え需要等も幾分 伺える。流通価格は土地が依然弱含みで４００万円程度だが、仕入れ減少の中古物件は１，０００万円超と上昇傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する建売住宅の多い住宅地域では、敷地規模制限からアパート等の収益物件は殆ど見られず、既存の戸建住 宅が定期借家で賃貸されるケースが考えられる程度である。よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。 また、積算価格についても後述の通り原価法が適用出来なかった。以上より調整に当たっては、前年価格との連続性の 中で比準価格を標準とし、前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [135.9] [100.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は減少 傾向。新型コロナ感染者は減少し国内需要は 回復基調だが、新変異株拡散動向や原燃料費 上昇が懸念材料。 小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域で、敷地１区 画が小規模のため利用が制限され、主に中古 取引や建替が主流。昨年同様、低価格物件に 需要集中の傾向。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％