別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 幸手 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　信博   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市上高野１丁目２５番５ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 幸手 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 幸手駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測す る。地域の地価変動率についてはやや下落傾向にあるものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、幸手市を中心に、近隣市町を含む住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心 としており、都内からの転入者は少ない。周辺土地相場は坪１５～２０万円程度であり、最近の地価水準はやや弱含み にて推移しているものと思料する。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は２，０００万円前後の物 件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた価格は比準価格のみであるが、比準価格は市況を反映した実証的な試算価格であるため、価格決定の際の説 得力は高いものと思料される。以上より、本件では代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [109.8] [101.5] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さら に高齢化率が県平均に比べて高率のため、不 動産取引への影響が懸念される状況にある。 中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域。 車両の通行等は少なく比較的閑静な住環境を 形成しており、一定の取得需要は見込める。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％