別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 坂戸 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂戸 -6 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　濱田　雄一   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂戸市大字北浅羽字地家１９９番１ ②地積 　(㎡) 805   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東4m市道、東側道 水道 北坂戸 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 北坂戸駅西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が広がる中に農家住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の農家集落地域であり、格別の変動要因もないことから 当分の間現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂戸市、鶴ヶ島市から川越市北部にかけての東武東上線沿線の郊外に存する農家集落地域等。需要者の中 心は地縁性を有する個人等である。当該圏域における類似不動産の取引動向は、新型コロナウイルス感染症の影響が広 がる以前から低調である。宅地は旧来からの農家住宅と小規模開発等によるものが混在し、中心となる価格帯の把握は 困難であるが、対象標準地と同規模であれば１，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的の個人等の取引による価格 で、現実の市場を反映した実証的な価格である。なお、市街化調整区域内で賃貸市場が未成熟のため、収益還元法は適 用できなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [167.1] [101.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] わが国の景気は、新型コロナウイルス感染症 による厳しい状況が徐々に緩和されつつある ものの、引き続き持ち直しの動きに弱さがみ られる。 一般経済情勢の影響から、坂戸市内の農家住 宅地の需要は低迷しており、地価が下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +13.8 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％