別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 蓮田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 -11 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市大字黒浜字椿山２７９８番７９ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｓ2 一般住宅が多いスー パー近くの住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 蓮田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   190 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４．５ｍ市道 交通 施設 蓮田駅北東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に成熟しており地域要因の変化はないが、相対的に需要が乏しい地域であり、またコロナ禍の影 響もあり引き続き地価は弱含みで推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ宇都宮線「蓮田」駅を圏域とする戸建住宅地域である。主たる需要者は、市内及び隣接市 の在住者で新築建売住宅の中心価格帯は２，０００万円前後と、相対的に引き合いが低調な地域である。在宅勤務を起 因とする需要増で年前半は取引件数は堅調であったが、在庫が減少している影響等もあり年後半はやや減少傾向にある 。最近は、コロナ禍の再拡大の不透明感もあり、需要者の行動に慎重な姿勢がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺のアパート等の収益市場は未成熟であり、典型的な需要者は居住の快適性等の戸建住宅利用が中心であるた め、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は皆無に等しい。そのため、収益還元法を非適用としている。また、既 成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、実証 規範性の高い比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蓮田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [183.5] [100.0] 100 66,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されているが、持ち直しに弱さがみられ、 引き続き内外経済の下振れするリスクには留 意すべきである。 やや雑然とした戸建住宅地域にあり、駅距離 もあるためやや引き合いが弱い地域で、コロ ナ禍によりやや地価は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％