別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 蓮田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 87,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市椿山３丁目２１６番２３８ ｢椿山３－１６－４｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 (50,70) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 蓮田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   280 ｍ、南   340 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 蓮田駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,70) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅中心の区画整然とした住宅地域として成熟しているが、総額面で相対的に引き合いが幾分弱い地 域であり、またコロナ禍の影響もあり引き続き地価は弱含みで推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線「蓮田」駅を中心とする住宅地域であり、圏域内の需要者は市内在住者が中心で、新築分 譲住宅の場合２５００万円から３０００万円が需要の中心である。コロナ禍による在宅勤務等の生活様式の変化等によ り、住宅ストックの調整がなされ幾分取引件数は減少傾向にある。なお、画地規模が比較的大きく総額が嵩張る不動産 は、引き合いが弱い傾向にある。最近はコロナ禍の再拡大の不透明感もあり、需要者の行動に慎重な姿勢がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の地域であり収益市場は未成熟であるため、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は極めて少ない。 そのため、収益還元法を非適用としている。また、既成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、実証 規範性の高い比準価格や市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蓮田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [148.1] [106.0] 100 87,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されているが、持ち直しに弱さがみられ、 引き続き内外経済の下振れするリスクには留 意すべきである。 区画整然とした閑静な住宅地域であり、居住 環境が良好な地域であるが、画地規模が大き く総額が嵩むため地価が弱含みの地域である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％