別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 蓮田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 -4 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　信博   TEL.

鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５ ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等の見られる住宅地 域 北東7.8m市道 水道 蓮田 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西   500 ｍ、南   330 ｍ、北   430 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７．８ ｍ市道 交通 施設 蓮田駅北西方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測す る。地域の地価変動率については概ね横ばい乃至やや弱含みの傾向にあるものと判断する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、蓮田市を中心に、近隣市町を含む市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町 の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は少ない。周辺土地相場は坪５～１０万円程度であり、最近の地価 水準はやや下落傾向にて推移しているものと思料する。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は２， ０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例を収集の上、比較検討された比準価格は市況を反映した実証 的な試算価格であるため、価格決定の際の説得力は高いものと思料される。以上より、本件では比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さら に高齢化率が県平均に比べて高率のため、不 動産取引への影響が懸念される状況にある。 農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域。 市街化調整区域内であり、交通・生活利便性 に劣り、地価は軟調傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％