別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三郷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三郷 -13 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三郷市彦成１丁目５０番４ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） (70,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 新三郷 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 新三郷駅西方 2.6km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。最寄駅からの距離は遠く利便性は劣る。地域要因に特段の変 化は見られず、今後とも現在の環境を維持して推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三郷市及び周辺市町で最寄駅からバス利用の住宅地域である。典型的な需要者としては、地域に地縁を 有する一次取得者が想定される。バス便であり利便性は劣ることから、地価水準は低位で推移している。新型コロナウ イルス感染症の影響により、最寄駅からの距離の違いによる二極化がみられる。取引の中心となる価格帯は、１５０㎡ 前後の土地で、１，３００万円前後、新築戸建住宅で、２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸住宅もみられるが、土地取引の中心は自己戸建住宅目的である。基準容積率、建築費等、収益性の観点か ら賃貸用収益物件建築の実現可能性は低く、収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に 係る、取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。比準価格が需要者の属性、市場の特性に最も適合す ると判断し、これを標準とし、代表標準地との規準による価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三郷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [148.5] [101.5] 100 86,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費の伸びは低調であるが、完全失業率 は低水準で推移している。市内の土地取引件 数、戸建住宅着工件数は昨年の減少から今年 は増加に転じた。 地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅 からの距離はやや遠く、競争力の程度は劣る 。 個別的要因に特段の変化は見られない。接面 街路は北西側、幅員は４．５ｍである。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％