別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三郷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三郷 -10 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　小泉　努   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三郷市半田字五反田２８７番２ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所、 一般住宅の混在する 住宅地域 西6.5m市道 水道 新三郷 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 新三郷駅北方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新三郷駅より徒歩圏に位置し、農家住宅のほか一般住宅、資材置場等が見られる地域である。市街化調整区域に 指定されており、開発行為が大幅に制限されていることから、静態的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三郷市及び隣接する八潮市、吉川市の市街化調整区域内の農家集落地域。需要者の中心は地元に地縁関係 を有する者であり、外部からの転入者は少ない。当該圏域は市街化調整区域にあり、未熟成な地域であるが、新三郷駅 より徒歩圏にあることから相応の需要が認められる。底堅い需要を背景に地価は概ね横ばいで推移している。土地の中 心価格帯は１㎡当たり４６千円前後と判断されるが、画地規模や立地条件等により取引価格はまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、三郷市の市街化調整区域内の農家住宅であり、近隣地域は賃貸市場が未成熟であるため、本件では比準 価格のみを求めるに留まった。比準価格は、三郷市、吉川市郊外の取引事例から求めた実証的な価格である。当該地域 における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。従って、本件においては、これら要因を反 映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響を受け、消費者マインドは 弱含んでいるが、不動産市況は低金利を背景 に比較的底堅い状況が続いている。 新三郷駅より徒歩圏の農家集落地域であり、 可視的な変化は特に見られない。地価は横ば い基調で推移している。 近隣地域における標準的な画地である。市街 化調整区域内の宅地であり、法的規制が強い ため、競争力の程度は劣る。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％