別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三郷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三郷 -8 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.

鑑定評価額 8,380,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三郷市上口１丁目５４番１０ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） (70,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅等も見られる住 宅地域 北4m市道 水道、下水 三郷中央 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 三郷中央駅北西方 3.5km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は駅から距離のある住宅地域である。新型コロナの影響が収まる中で不動産取引が活発化しているが駅 からの距離で２極化の傾向もあり、地価水準は弱含み傾向が持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばエクスプレス線及びＪＲ武蔵野線沿いの三郷市北部を圏域とする住宅地域である。需要者は隣接市 町の居住者を含み、一次取得者層が中心である。駅から距離のあるバス便の地域にあり利便性が劣るため、新型コロナ の影響が収まる中でも地価水準は下落傾向が継続している。不動産取引の中心は土地で１２０㎡で１，０００万円台前 後、新築戸建住宅は２，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見受けられるが、用途地域が第１種低層住居専用地域内で収益性の見込める建物の建築は困難で あり、現実的でないため、収益還元法の適用については後述の非適用の理由などにより採用は見送った。本件評価に際 しては快適性を重視する住宅地域であることを前提に、対象地域と類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を 収集しえた。したがって、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三郷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [177.0] [100.0] 100 83,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が緩 和され、やや弱さがみられるものの各種政策 の効果や海外経済の改善で持ち直しが期待さ れる。 三郷中央駅から距離のある住宅地域であるが 、格別の変動要因はないものの、新型コロナ の影響は弱まりつつあるが、引き続き地価は 漸減傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％